Strona główna › Wiadomości z rynku

Wiadomości z rynku

Inwestycja w nieruchomości lepsza niż lokata bankowa.

dodano: 13.11.2015



 

Aż 95 procent badanych inwestorów za najbardziej stabilne, a jednocześnie dochodowe w kilkuletniej perspektywie, uważa inwestycje na rynku nieruchomości.

Tak wynika z badania opinii inwestorów przeprowadzonego przez Grupę Mzuri. Poza nieruchomościami za atrakcyjną lokatę uważane są złoto i akcje, podczas gdy obligacje skarbowe i korporacyjne oraz inne aktywa zdobyły znacznie mniejsze uznanie.

Z danych wynika także, że 70 proc. respondentów (spośród 246 osób) inwestuje obecnie w nieruchomości, a w perspektywie najbliższych kilku lat rozważa to ponad 98 proc. ankietowanych. Spośród nich największy odsetek (26 proc.) planuje docelowo ulokować w nieruchomościach nawet do 80 proc. swojego portfela inwestycji.

Najpierw mieszkanie, potem ziemia

Zdaniem badanych na rynku nieruchomości najatrakcyjniejszym obszarem jest inwestowanie w mieszkania na wynajem (93 proc. głosów). W dalszej kolejności plasują się grunty, lokale komercyjne oraz garaże na wynajem. Według 74 proc. ankietowanych inwestowanie grupowe w nieruchomości jest dobrą formą dla osób dysponujących relatywnie niewielkim kapitałem.

– Wyniki badania nas nie zaskakują. Pokazują, że z jednej strony inwestorzy są coraz bardziej świadomi korzyści, jakie niesie ze sobą inwestowanie w nieruchomości na wynajem, z drugiej jednak strony doceniają inwestycje grupowe, które ze względu na wymagany kapitał pozwalają na często niemożliwą dla pojedynczych inwestorów skalę projektu – komentuje Sławek Muturi, założyciel Grupy Mzuri. – Budujące jest też, że 60 proc. inwestorów myśli długoterminowo. Oczekiwany przez nich okres inwestycji to ponad 10 lat – dodaje.

Tylko 42 proc. respondentów zadeklarowało skłonność do zainwestowania w nieruchomości kapitału wyższego niż 500 tys. zł, poniżej 75 tys. zł – 36 proc. respondentów. Jednocześnie jedna czwarta badanych oczekuje dwucyfrowej stopy zwrotu z inwestycji.

Lepiej niż w Gdańsku niż w stolicy

Zdaniem analityków firmy Home Broker dziś mamy do czynienia z rekordowo dużym potencjałem inwestycji w mieszkanie na wynajem.

– Około 4,77 proc. wynosi obecnie oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem w największych miastach Polski. To najwyższa wartość od połowy 2010 roku – mówi Marcin Krasoń, analityk Home Broker.

Rentowność najmu wyliczana jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań i stawek najmu w największych miastach. Obliczenia Home Brokera i portalu Domiporta.pl uwzględniają fakt, że nie przez cały czas mieszkanie będzie wynajęte, a także podatek oraz koszty związane z opłatami dla wspólnoty lub spółdzielni.

Okazuje się, że spośród siedmiu badanych miast najlepiej prezentuje się Gdańsk. Średnia oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi tam dziś prawie 6 proc. netto. Z ostatniego notowania indeksu cen transakcyjnych Home Broker i Open Finance, który pokazuje realne ceny zakupu mieszkań w poszczególnych miastach, wynika, że za lokal w Gdańsku trzeba średnio zapłacić 5089 zł za mkw. Oznacza to wzrost o 2,5 proc. rok do roku. Jednocześnie pomniejszona o 5 proc. średnia miesięcznych stawek najmu w tym mieście wzrosła przez ostatnie 12 miesięcy o ponad jedną czwartą: z 29,91 zł za mkw. do 37,84 zł za mkw.

– Ta zmiana przełożyła się na rentowność najmu większą o prawie 1,5 pkt proc., wzrosła z 4,58 do 5,96 proc. netto w skali roku. To oznacza, że gdyby sytuacja się nie zmieniła, kupione na wynajem mieszkanie zwróciłoby się po niecałych 17 latach – wylicza Marcin Krasoń.

Dodaje, że choć z analiz wynika, że najlepiej wróży inwestycja w mieszkanie w Gdańsku, to najwięcej osób robi to w Warszawie. Dlaczego? Bo jest to największy rynek nieruchomości w kraju.

– Stolica oferuje największe możliwości i rynek jest tu najbardziej płynny, co oznacza, że w razie chęci wycofania się z inwestycji powinno to być łatwiejsze niż w innym mieście – podkreśla Krasoń.

Oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem w Warszawie wynosi 5,02 proc. netto i jest to trzeci najwyższy wynik w historii (lepiej lokale na wynajem rokowały tylko jesienią 2012 r.). Za mieszkanie w stolicy trzeba wprawdzie zapłacić o 45 proc. więcej niż w Gdańsku (średnio 7423 zł za mkw.), ale i stawki najmu są najwyższe, bo średnio to 47,50 zł za mkw.

– Jest to jednak bardzo zróżnicowany rynek. Trzeba pamiętać, że w stolicy dobrze zlokalizowane mieszkanie, w wysokim standardzie, będzie kosztować więcej niż 10 tys. zł za mkw., choć i stawka najmu będzie odpowiednio wyższa – zwraca uwagę analityk Home Brokera.

Niezmiennie najtańszym spośród dużych miast jest Łódź. Kupujący płacą tam za mkw. mieszkania niewiele ponad połowę tego, co w Warszawie (3863 zł za mkw.). Natomiast zyski z najmu wynoszą średnio 25,58 zł za mkw. miesięcznie. W sumie daje to 4,81 proc. zysku netto w skali roku.

Uwaga, jest ryzyko

Z ostatniego badania Home Brokera i portalu Domiporta.pl wynika, że jedynie w Krakowie oczekiwana rentowność najmu netto jest niższa niż 4 proc. Ale to i tak więcej, niż można zarobić na bankowych lokatach.

– Idąc do banku z większą gotówką, np. 100 tys. zł, nie ma co liczyć na wysokie odsetki z promocyjnych lokat. Najwięcej, ile można dostać, to 3 proc. brutto, co po opodatkowaniu daje 2,43 proc. rocznie. Oczywiście należy pamiętać, że w przypadku lokaty od razu wiemy, ile i kiedy zarobimy, a z zakupem mieszkania na wynajem wiąże się ryzyko – mówi Maciej Górka z Domiporta.pl.

Trzeba też pamiętać, że samodzielne inwestowanie w mieszkania na wynajem wymaga zaangażowania – przygotowanie lokum do wynajmu, znalezienie najemcy i bieżąca obsługa. Należy również wziąć pod uwagę, że najemcy przez jakiś czas może nie być lub przestanie płacić.

– Rynek najmu jest obecnie w fazie wzrostu, co dla inwestorów może być zachętą do lokowania środków w tym segmencie nieruchomości – uważa Maciej Górka z Domiporta.pl. – Wpływ na taki stan rzeczy ma kilka czynników, przede wszystkim wysokie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w dużych miastach, przez co wiele osób nie może sobie pozwolić na własne lokum, ale również coraz większa mobilność obywateli, którzy migrują po kraju za pracą i nie chcą się wiązać na dłużej z jednym miejscem.

Eksperci ostrzegają, że jesienny wzrost stawek najmu może być związany z ożywieniem spowodowanym początkiem roku akademickiego, bo to studenci są w największych aglomeracjach odpowiedzialni za dużą część popytu. – Obserwując dane popytowe z serwisu Domiporta.pl, widzimy, że od połowy października zainteresowanie ofertą mieszkań i pokoi na wynajem zaczęło spadać, co jest naturalnym zachowaniem rynku w tym okresie – tłumaczy Maciej Górka.

Według deweloperów od kilku kwartałów rośnie udział klientów kupujących mieszkania za gotówkę. Duża część tych zakupów to właśnie inwestycje pod wynajem. Konkurencja na rynku najmu mieszkań jest więc coraz większa. Tym bardziej że w największych miastach najmem instytucjonalnym zajęła się też spółka Banku Gospodarstwa Krajowego.

Opinia

Sabina Libera, dyrektor oddziału firmy Freedom nieruchomości Bydgoszcz

Ponieważ przy wynajmie mieszkania, które ma zarabiać, czas ma ogromne znaczenie (gdy stoi puste, właściciel ponosi koszty utrzymania lokalu, spłaca kredyt etc.), najbardziej ryzykowną opcją jest inwestycja w duże, luksusowe apartamenty. Osób, które szukają takich nieruchomości, jest niewiele. Poza tym wymagania stawiane mieszkaniom i domom z górnej półki są bardzo wysokie. Tymczasem wielu właścicieli niechętnie inwestuje w swoje nieruchomości. Generalnie ryzykowne jest kupowanie inwestycyjnie dużych mieszkań pod wynajem. Jeśli jest to lokal w kamienicy z przeznaczeniem na biura – to tak. Jeżeli jednak jest to mieszkanie – mocno bym się nad taką inwestycją zastanowiła. Wybierając nieruchomość, którą chcemy kupić pod wynajem, nie powinniśmy zapominać również o takich kluczowych parametrach, jak lokalizacja, piętro, winda, miejsca postojowe, balkon. Przede wszystkim jednak pamiętajmy o określeniu docelowego najemcy. Musimy wiedzieć, kto potencjalnie może być chętny do wynajęcia lokum w wybranym przez nas miejscu.

 Żródło: http://www4.rp.pl/Wynajem/311079968-Nie-obligacje-ale-kupno-mieszkania-na-wynajem.html